Le droit immobilier est un domaine complexe, régi par un ensemble de lois et de règlements. Parmi ces lois, le Code Civil Français occupe une place centrale, en particulier lorsqu’il s’agit des contrats de location ou baux. Comprendre comment le Code Civil s’applique aux baux est fondamental pour les propriétaires et les locataires afin de connaître leurs droits et obligations respectifs. Cet article se propose d’éclairer cette question.
Code Civil et Baux: Cadre légal général
En France, le Code Civil constitue la base juridique régissant les relations entre individus. Il contient plus de 3600 articles qui couvrent divers domaines, notamment le droit des contrats dont font partie les baux.
Dans le cadre précis des baux, il faut observer notamment les articles 1708 à 1762 du Code Civil qui définissent le contrat de louage (bail). Ainsi, selon l’article 1709 ‘le louage de chose est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer’. Cette définition embrasse donc tous types de baux qu’ils soient commerciaux, professionnels ou d’habitation.
Rôles du Locataire et du Propriétaire selon le Code Civil
Le Code Civil établit clairement les rôles du locataire et du propriétaire dans un bail. Le propriétaire a l’obligation d’assurer la jouissance paisible du bien au locataire. De son côté, le locataire doit payer son loyer et respecter le bien loué.
Ainsi, selon l’article 1719 du Code Civil ‘Le bailleur est selon la nature de la chose louée, obligé : De délivrer au preneur la chose louée; D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée; De faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail’. De son côté, l’article 1728 stipule que ‘Si pendant la durée du bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir quoiqu’elles soient très incommodantes’
Possibilités d’évolution d’un Bail sous l’angle du Code Civil
Le Code civil, prévoit également différentes modalités d’évolution d’un bail. Ainsi on note entre autres que si rien n’est spécifié dans le bail initial concernant sa durée ou si cette dernière dépasse neuf ans sans être renouvelée explicitement par écrit par toutes les parties concernées alors ce bail deviendra automatiquement un bail à durée indéterminée conformément à l’article 1709.
Toutefois il est important de noter que ces dispositions générales peuvent être modulées par des lois spécifiques comme c’est le cas avec la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui fixe notamment des durées minimales pour certains types de baux ou encore avec la loi Pinel pour les baux commerciaux.
L’importance des Clauses Particulières dans un Bail
Même si le Code civil fixe un cadre général aux contrats de location ou baux, il est primordial pour les parties contractantes (locataires et propriétaires) d’être attentives aux clauses particulières insérées dans leurs contrats. En effet celles-ci peuvent déroger au droit commun prévu par celui-ci dans certains domaines comme par exemple sur la répartition des charges ou sur la possibilité pour une partie de résilier anticipativement le contrat sous certaines conditions.
Ainsi chaque contrat étant unique il conviendra toujours avant toute signature de prendre conseil auprès d’un expert juridique compétent en matière immobilière afin d’éviter toute mauvaise surprise ultérieure.
Dans ce contexte complexe où cohabitent droit commun posé par le code civil et dispositions légales spécifiques ainsi que contractualisation libre entre les parties il apparaît que comprendre comment s’articulent ces différents niveaux est indispensable pour sécuriser ses relations locatives qu’on soit propriétaire ou locataire.
